Перепланировка по правилам
Купив квартиру, став собственником жилья, многие полагают, что имеют полное право распоряжаться своими квадратными метрами так, как посчитают нужным. И, по большому счёту, это правда. Однако нельзя забывать о том, что с приобретением жилья появляются и дополнительные обязанности, и ответственность. В частности, когда дело касается переделки квартиры. Неудачная с точки зрения безопасности, несогласованная с жилищными инспекторами перепланировка грозит собственнику в лучшем случае штрафами. В худшем – тем, что его действия могут послужить причиной возникновения несчастных случаев в многоквартирном доме и создать опасность для жизни и здоровья других жильцов. Примеры таких ситуаций время от времени широко освещаются по телевидению и в газетах, но, к сожалению, уже постфактум.
О том, как подойти к вопросам перепланировки квартиры согласно правилам безопасности и букве закона и куда пожаловаться на незаконные перестройки, выполненные в доме другими собственниками, мы разговариваем с Алексеем Кузнецовым, директором МБУ «Дирекция ЖКХ».
– Алексей Александрович, прежде всего, разъясните, пожалуйста, в каком случае изменения квартиры (помещения) при ремонте являются перепланировкой, а в каком нет. Очень часто приходится слышать споры относительно замены дверей, остекления балконов, утепления лоджий за счёт вывода дополнительной батареи и так далее.
– Жилищный кодекс Российской Федерации, который является основным нормативным актом, регламентирующим процесс перепланировки, даёт общее определение этому понятию. Однако на деле неспециалисту не всегда удается чётко увидеть разницу между перепланировкой и просто ремонтом, не требующим согласования. Так, согласно официальной терминологии, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации и требует внесения изменения в технический паспорт. Вот примеры перепланировки: перенос либо снос перегородок; изменение места расположения входа в помещение или оконных проёмов, а также демонтаж встроенных шкафов, отраженных в паспорте БТИ, и другие аналогичные виды работ.
Изменение конфигурации – это главное отличие перепланировки от переустройства жилого помещения, которое, в свою очередь, также требует внесения изменения в технический паспорт. Оно представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. Переустройство должно сопровождаться изменением схемы расположения коммуникаций и оборудования, в том числе установкой новых элементов. Обычная замена радиатора не будет являться переустройством и не требует согласования. Однако, как уже было сказано, без специалиста на деле разобраться, что это – перепланировка, переустройство или ремонт, удаётся не всегда.
– Если потребность в перепланировке у собственника всё-таки есть, как оформить всё по букве закона? Куда обращаться, какой необходим пакет документов?
– Для законного оформления перепланировки необходимо обратиться в МБУ «Дирекция ЖКХ» (пр. Дружбы, 8б, каб. 101) с заявлением на имя председателя комитета жилищно-коммунального хозяйства администрации Новокузнецка, предварительно собрав пакет документов. Нужны технический паспорт помещения, правоустанавливающие документы на жильё (оригинал или нотариально заверенная копия), если квартира приобретена в ипотеку – согласие банка на проведение работ. Далее – подготовленный и оформленный в установленном порядке проект перепланировки или переустройства, его может выполнить проектная организация, имеющая свидетельство о допуске к данным видам работ (заверенная копия свидетельства прилагается к проекту). Проект должен быть согласован с управляющей компанией, другими собственниками перестраиваемого помещения и с Территориальным отделом управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (ул. Обнорского, 76, тел. 37-85-18).
– Очень распространенное сегодня явление – предложения от различных строительных, подрядных фирм по оформлению документов на перепланировку в короткие сроки. Стоит ли доверять посредникам или лучше хлопотать самому?
– Сделать перепланировку своими силами и самостоятельно её узаконить вполне реально. Исключение составляет лишь незначительный процент случаев, когда обращение к посредникам является целесообразным и даже неизбежным. Это, как правило, случаи, когда перепланировка затрагивает несущие конструкции здания, что происходит весьма нечасто. Тогда и приходится прибегать к помощи организаций, имеющих разрешение на подобный вид работ. В остальных же случаях можно все вопросы решить самому. В конечном итоге, разрешение на перепланировку и собственнику, и посредникам, которые собирают документы за него, выдаётся в течение 45 дней.
– В каком случае собственнику могут отказать в перепланировке квартиры?
– В тех случаях, когда представлен не весь пакет документов, или проект переустройства и (или) перепланировки не соответствует требованиям жилищного законодательства.
– Как быть в том случае, если перепланировка сделана много лет назад или квартира куплена с неоформленной перепланировкой?
– Если перепланировка уже сделана, тогда её нужно узаконить через суд. Расписываю по шагам. Первое: обращаетесь в БТИ. После чего к вам придёт техник, чтобы сделать планы до и после перепланировки. Второе: с готовыми планами обращаетесь в любую проектную организацию для изготовления проекта. Третье: собираете справки в Санэпидемстанции, управляющей компании, Дирекции ЖКХ. Четвёртое: с полным пакетом документов обращаетесь в суд для решения о сохранении помещения в перепланированном виде. Получив это решение, снова идёте в БТИ за новым техническим паспортом квартиры.
– Насколько усложнится жизнь собственника (нанимателя) квартиры, если он не станет утруждать себя оформлением перепланировки?
– При самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах следует наложение административного штрафа (КоАП РФ, статья 7.21.). Также собственник несёт предусмотренную законодательством ответственность, а именно – должен привести жилое помещение с неузаконенной перепланировкой в прежнее состояние либо воспользоваться своим правом и узаконить перепланировку через суд, если этим не нарушаются права и законные интересы других собственников и это не создаёт угрозу их жизни и здоровью.
Если жилое помещение не приведено в прежнее состояние или перепланировка не узаконена через суд в указанный в срок, то суд может принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом судебных расходов. Обязанность по приведению жилья в прежнее состояние в этом случае перейдёт на нового собственника.
Проблемы с самовольной перепланировкой еще могут возникнуть при каких-либо манипуляциях с недвижимостью. Например, при покупке квартиру в ипотеку. Многие банки не выдают ипотечные кредиты на приобретение квартир с незаконной перепланировкой.
– Кто уполномочен осуществлять проверки многоквартирного жилфонда на предмет выявления незаконных перепланировок? Какие органы, структуры задействованы сегодня в этом процессе? И какова статистика в целом по городу: в скольких квартирах проведены перепланировки, сколько из них официально оформленные, а сколько проведено самовольно?
– Проверки проводит комиссия: сотрудники Дирекции ЖКХ, представители управляющей компании, районных администраций. За 2017-й год официально получено 369 разрешений на перепланировку, в 2018-м – 112. Также за 2017 год выдан 381 отказ для суда, в 2018-м – 99.
– Одно дело – разобраться с собственной квартирой, другое – когда перепланировки производят другие собственники квартир или, что не редкость, коммерческие предприятия, расположенные на первых этажах. Каков алгоритм обращения, жалоб на незаконные перепланировки в МКД?
– Если вы уверены, что сосед делает либо уже сделал перепланировку в своей квартире, то можете обратиться с письменным заявлением в Комитет ЖКХ, Дирекцию ЖКХ. Специалисты организуют выезд комиссии на место, составят акт обследования и направят информацию в соответствующие органы для дальнейшей работы в установленный законом срок.
Что касается перепланировки нежилых помещений, расположенных на первых этажах многоквартирных домов, то обращаться с жалобами следует в администрации районов. По распоряжению администрации города при всех районных администрациях созданы рабочие группы по проведению обследований нежилых помещений, расположенных на территориях соответствующих районов.
– Насколько эффективна работа открытой сегодня «горячей линии» по перепланировкам? По каким районам, может быть, конкретным домам чаще всего поступают жалобы? Как идёт работа с обращениями?
– Благодаря работе «горячей линии» только за апрель выявлено 5 незаконных перепланировок. Жалобы поступают со всех районов, поэтому выделять конкретный из них я бы не стал. Когда поступает обращение на «горячую линию», специалистами создается комиссия, которая осуществляет осмотр помещения в назначенную дату и время. Акты выявленных нарушений направляются в Новокузнецкое отделение Госжилинспекции Кузбасса, а также комитетом ЖКХ выдаются предписания собственникам о приведении их жилых помещений в первоначальный вид, согласно паспорту БТИ, либо о реализации их права на обращение в суд с исковым заявлением о сохранении помещения в перепланированном состоянии.
Просмотров статьи: 2908